12月11日，央行和银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了第二套住房的认定标准以家庭为单位。深圳银行、地产业内人士表示，此次监管部门明确以家庭为单位认定贷款次数后，各商业银行随即将依照规定执行，此举有助于预防房地产泡沫，深圳的高房价将出现拐点，但由于大量需求存在，房价不会出现大规模下跌。

　　　二套房贷款近来很少

　　　9月27日，人行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理通知，规定利用贷款购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。不过，该通知并未严格界定“第二套（含）以上住房”标准，于是主要出现了三种标准：一是，以四大国有银行为代表的第二套住房认定标准——以家庭为单位认定房贷次数；二是，以浦发行、兴业银行、平安银行、民生银行等为代表的第二套住房认定标准——以个人为单位认定房贷次数；三是，大部分外资银行没有明确界定第二套住房认定标准。

　　　不过，有深圳银行业内人士透露，近两个月办理第二套住房贷款的人非常少，大部分购买第二套住房的人都采取对策，来规避提高首付成数和贷款利率。中行深圳分行相关人士表示，此次监管部门明确以家庭为单位认定贷款次数后，随后各商业银行肯定会依照规定执行，此举有助于平抑房价，深圳高房价拐点将出现。但由于大量需求存在，房价不会大规模下跌。

　　　居小添大视为首套

　　　通知还称，用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。

　　　“去年公布的相关数据显示，深圳市常住人口人均住房面积已达29.6平方米。”深圳市房地产研究中心副主任王锋介绍，如果按照这一标准计算，若三口之家住房面积小于88.8平方米，再次申请房贷时仍视为首套。对此，业内人士称，该规定照顾到百姓住房需要，目标直指炒房者。统计显示，目前深圳人第一套房超过平均水平的不多，这一政策对百姓有利。

　　　收入证明面临尴尬

　　　该补充通知要求，商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请，银行业协会也需收集上述信息并予以通报。

　　　中行深圳分行相关人士称，其实深圳银行目前在审批房贷时不怎么看收入证明，主要关注借款人工资卡的对账单。“因为有些单位乱开工资证明。监管部门目前要求借款人月供比例不得超过月工资的55％，银行也需要同样的证明。”该人士称。

　　　或将挤出优质客户

　　　“新政策可能对商业银行开展业务有一定束缚。”一商业银行人士对记者如是说。

　　　该人士称，银行优质客户大多是已经拥有房产、具有一定的经济实力、准备再购买一套住房的客户。目前在深圳首次置业者大部分是刚刚毕业几年的年轻人或者自身经济能力较差的人，这些群体往往并不是银行所认定的优质客户，他们对银行来说还是存在一定风险的，这些风险或许会在明年下半年暴露出来。

　　　调查 61.54％受访者赞成第二套房界定以家庭为单位

　　　目前，某网站推出调查：第二套房应如何界定更合理？两天时间，共有1547名网友参与了此次调查。61.54％的网友认为第二套房以家庭为单位较合理，38.46％的网友赞成以个人为单位。

　　　满堂红研究部高级研究主任肖文晓认为，提高首付等于抬高了弹性需求买家的入市门槛，有助于缓解原本就非常紧张的楼市供求关系，不少普通买家对此政策较期盼。（朱丽华 董超文 ）

　　　观点

　　　政策从紧的明确信号

　　 　市房地产研究中心副主任王锋：

　　　这是一个很合理的政策，兼顾了多方需求，它既抑制了过度投机炒房的热情，对投机行为采取了明确的限制措施。同时，也尊重合理改善居住条件的需要，让理性合理的居住需求能够得到释放。央行制订这一政策时沿袭了以往一贯的宏观调控精神。中原地产深港研究中心总监张伟：

　　　央行十分明确地发出了房地产调控走向从严的信号。业内原来以为明年初房贷会适当放松，从央行的这一政策看，调控政策将会越来越紧。

　　　但是这一政策也有不太明确的地方，比如说，家庭人均住房面积低于当地平均水平仍享受首套自住房贷款政策，如果一个三口之家已经购买了一套以上的小户型公寓，但总面积仍然不到90平方米，那么他们还可以去购买一套小公寓。从目前的监测数据看，深圳人第一套房超过平均水平的不多，可以说这一条规定的影响有限，而第二套房贷款以家庭为单位的规定则影响很大。世华地产市场研究中心总监肖小平：

　　　我们期待地方政府能有进一步的房贷细则出台。比如说夫妻没有主动申报结婚的，如何判断他们已经结婚？年满18岁的子女如果户口与父母在一起，政策如何执行？等等。在制定进一步细则的同时，业内也希望地方政府能制定一个简单有效的方案，太复杂的方案既不利于执行，也会使投机者有空子可钻。（董超文）

　　 评论

　　 严控房贷“不打折”

　　　央行和银监会的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，再次体现了国家严控房贷“不打折”的态度，至少在未来几个月内，楼市将面临进一步降温。

　　　易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，《补充通知》虽然篇幅不长，但影响可能较之前的房贷新政通知更大。

　　　有分析师指出，《补充通知》的出台及执行将进一步加深楼市的观望情绪。不过《补充通知》中新加了“家庭人均住房面积”这一参照标准，可见出于保护弱势群体的考虑，央行还是意图通过群体界定，分化影响。

　　　至于政策对来年楼市走向的影响，房产业界认为，主要看基层执行情况。预计到明年一季度，楼市的盘整、交易疲软局面不会有好转，但基于大量存在的刚性需求，大规模下跌的情况也不太可能出现。